物業行業已整體步入存量深耕時代。8月26日，碧桂園服務（06098.HK）正式發布2026年中期業績。在規模底盤之上，公司正在通過生產力重構和專業賽道延伸，重新定義「有質量的規模」。
利潤止跌回升，現金流改善印證經營韌性
財報顯示，2026年上半年碧桂園服務實現營業收入約245億元，按年增長5.7%，規模底盤持續夯實，行業龍頭地位穩固。毛利及歸母核心淨利潤均穩中有升，毛利按年增長3.3%至44.4億元，歸母核心淨利潤按年增長3.2%至16.2億元，初步驗證了管理層此前作出的「2026年利潤止跌回升」的業績指引。公司流動性儲備充足，期末銀行存款（即現金及現金等價物、定期存款、受限制銀行存款）及結構性存款達161.82億元，經營性淨現金流按年改善，抗風險能力進一步增強。
大物業板塊繼續扮演「業績壓艙石」的角色，長期貢獻近七成的收入，按年貢獻近九成收入增量。與此同時，公司物業管理規模穩步提升，在管物業項目總數持續增長至8576個，收費管理面積增至11.86億平方米，含「三供一業」收費管理面積約0.9億平方米。
在獨立性方面，公司保持高度市場化運作，關聯方收入佔總收入的比例從2018年的20.3%持續下降，2024年、2025年兩年連續保持在1.1%的水平，2026年上半年進一步下降到0.6%，領先頭部物企。
PARA協生範式落地：從「人海戰術」到「人機協同」
從業績發布會透露的信息來看，碧桂園服務正將戰略重心從規模驅動轉向效率驅動。
管理層表示，公司正系統性推進物業管理體系智能化升級，以「人+智能體+機器人+智能物聯」四力並行的PARA協生模式重塑服務流程。在PARA架構下，人是服務主體，智能體提升管理與執行效率，機器人承擔標準化重複作業，智能物聯AIoT則連接設備與空間，以此將公司超過8000個項目的規模優勢轉化為經營槓桿。據悉，目前公司自研的「零號居民」清潔機器人已落地服務超過4700個樓棟，且運營模式持續迭代，單台服務樓棟數提升為2至5棟樓。同時，項目進行了除住宅以外的多業態驗證，以及更優的節能節水ESG效益。
在此基礎上，員工角色發生了根本性逆轉，項目經理轉變為數據洞察者，管家從被動接單轉變為主動觸達。一人可管理百台機器人，平台日調度120台，日檢僅需30 分鐘，管理半徑擴大10 倍。同時，科技驅動降本增效的邏輯，正逐步兌現為可量化的財務數據。上半年，剔除研發費用後的行政開支率按年下降1.5個百分點，行政開支額減少約2.4億元。據管理層介紹，行政開支下降主要源於公司推進平台化組織調整、強化全面預算管理、費用責任細化落實等舉措，以及流程標準化、共享能力和數字化工具減少了重複、低產出的管理投入。
商企獨立出擊，非住業務打開第二曲線
市場拓展方面，上半年公司新增簽約併入場項目超過600個，新增簽約年化收入約13.2億元，實現按年增長53%。新拓項目的城市聚焦度持續提升，成功落地北京藍調國際小區、杭州杭辰星萬里、上海東方豪園等多個標杆項目。
此外，2026年公司全面升級非住業務，並於近期推出獨立的商企品牌。碧服商企下轄恒躍空間（IFM業務集團）、碧康醫服、新華正達三個子品牌，業務涵蓋IFM綜合設施管理、產業園區、醫院校園、航空地服四大賽道。截至目前，碧服商企服務網絡已覆蓋20餘家機場、70餘個產業園，IFM綜合設施管理項目遍及全國10餘個省/直轄市、18餘座城市，構建起橫跨多業態的綜合設施管理服務版圖。
碧服商企此番亮相，最值得關注的是其數智化內核。依託集團PARA協生範式，碧服商企將AIoT、機器人、智能體深度嵌入非住服務全鏈條，讓科技從後台走向前台，成為可複製、可量化的生產力。分析人士認為，碧服商企戰略路徑清晰，從住宅物業的規模優勢向非住宅領域的專業能力構建躍遷，正在為碧桂園服務打開一個頗具想象空間的增量市場。
社區增值穩增，ESG評級鞏固長期價值
在規模底盤持續夯實的同時，社區增值服務持續釋放積極信號。上半年，碧桂園服務的社區增值服務收入約23.08億元，按年增長約18.3%，佔總收入比例約9.4%。從業務結構來看，零售、新能源、酒類等核心板塊均錄得可觀增長，按年增幅分別為46%、48%及32%，服務型零售的價值正在凸顯。碧桂園服務該板塊的持續增長，既印證了其客戶粘性的深度，也為其「向存量要增量」的戰略邏輯提供了有力註腳。
特別值得一提的是，在老舊小區治理方面，碧桂園服務聚焦普惠物業業務，依託治理循環、服務循環、經濟循環三大循環模式，構建社區可持續的內生韌性。2025年，公司創立「悅佰家」普惠物業品牌，目前已累計承接服務227個老舊小區、覆蓋超過20萬戶，北京朝陽潘家園街道、上海靜安臨汾三小區等多個連片老舊小區已完成改造，並且將相關模式複製到深圳、重慶、佛山、山東等多地。
公司在ESG方面的積極實踐也獲得國際評級機構的廣泛認可，被MSCI ESG Ratings授予「AA級」評級，Sustainalytics授予「低風險」評級，並連續多年入選「富時羅素社會責任系列」成份股。在機構投資者愈發將ESG作為倉位配置硬性門檻的當下，這一評級優勢亦將在中長期為其估值提供支撐。
長期而言，物業服務行業的未來將屬於那些既有規模底盤、又能把每一平方米管好的企業。以此衡量碧桂園服務上半年的表現：利潤修復，驗證基本盤的韌性；PARA戰略，指向生產力重構的可能；市場拓展與社區增值服務則分別從增量與存量兩端提供增長支撐。在存量競爭深化的大背景下，規模底座與運營效率的雙重優勢，或將成為其區別於同業的核心競爭壁壘。