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　　來源：中國房地產報

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　　宋都服務持續近十個月的杭州世紀中心物業收購最終終止，疊加中期營收下滑、利潤驟降，這家港股小型物企正面臨關聯方依賴與第三方外拓不足的雙重考驗。

　　中房報記者 梁笑梅丨北京報道

　　一場持續近十個月的資產配置計劃落空。

　　9月14日，宋都服務集團有限公司（09608.HK，以下簡稱「宋都服務」）董事會宣佈，因標的物業暫時不滿足購買條件，房地產產權轉讓手續無法辦理，公司與賣方同意於當日交易時段後終止收購物業意向函。

　　這場自2025年11月啓動、歷時近十個月的辦公樓收購最終止步於意向階段，各方未訂立具有法律約束力的正式協議。

　　值得注意的是，就在這筆收購終止前半個月，宋都服務交出了一份營收下滑、利潤驟降的中期成績單。一邊是收購計劃擱淺，一邊是業績承壓，這家港股小型物企正面臨規模增長與利潤修復的雙重考驗。

　　關於終止此次交易背後原因以及半年報業績下降原因，中國房地產報記者聯繫宋都服務方面，截至發稿，未得到回覆。

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　　收購「抄底」未果

　　事件要回溯到2025年11月19日。當天，宋都服務間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，計劃以664.83萬元收購位於杭州市蕭山區杭州世紀中心2幢（西塔）17層1702號的物業，建築面積約228.83平方米。

　　杭州世紀中心正是由綠地控股與宋都股份（宋都股份與宋都服務同受俞建午控制，系關聯方）各持50%權益聯合開發的「杭州之門」地標建築，項目總建築面積約53.25萬平方米，建築高度約310米，是杭州錢江世紀城核心板塊的甲級寫字樓。

　　宋都服務當時給出的收購邏輯較為清晰：該資產地處黃金地段，配套完善，具備保值增值潛力，且當前房地產市場低迷，以低於高位時的價格購入，未來有望帶來資本收益。此外，補充公告曾披露，該物業在收購前兩年一直處於掛牌待售狀態，既未出租，也未產生租金收入，屬於閒置資產。

　　從2025年11月到2026年1月，宋都服務先後於11月19日、11月25日、12月10日、12月15日及2026年1月6日五次發布相關公告，持續推進產權轉讓手續。

　　近十個月後，等來的卻是終止的消息。關於終止原因，宋都服務方面的解釋頗為簡短——「該物業暫時不滿足購買條件，導致產權轉讓手續無法辦理」。至於具體是哪些條件未滿足，宋都服務在公告中未作進一步說明。

　　一個不容忽視的背景是，杭州世紀中心由宋都股份聯合開發，該交易構成須予披露及關連交易。一位接近宋都服務的人士向記者表示，「宋都服務是一家小型物業公司，關聯房企可交付項目少，在管項目體量不大，本次交易構成關聯交易。」

　　該人士認為，「關於終止此次收購，裏面的原因也比較蹊蹺。」

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　　業績承壓與關聯方依賴

　　這起收購從啓動到終止的反覆，並非孤立事件。要理解它為何「蹊蹺」，以及公司為何在推進近十個月後選擇放棄，需要回到宋都服務自身的經營現實中去找答案。

　　8月31日，宋都服務發布中期業績公告。數據顯示，公司上半年實現收入1.08億元，按年下降7.0%；公司擁有人應占收益約0.047億元，按年大幅下降55.9%。基本每股盈利為0.12分，去年同期為0.27分，董事會不建議派發中期股息。

　　分業務來看，物業管理服務收入0.88億元，按年下降6.3%，仍是公司的核心收入來源；非業主增值服務收入僅0.0018億元，按年驟降60.3%；社區增值服務收入0.096億元，按年上升8.5%；其他業務收入0.009億元，按年下降2.1%。非業主增值服務的大幅萎縮，直接反映了地產開發板塊關聯方相關配套需求收縮對物企的傳導效應。

　　值得一提的是，宋都服務利潤下降來自應收款項減值。上半年，該公司貿易應收款項減值虧損擴大至2034萬元，較上年同期的1103萬元增加了近一倍，上下游回款壓力顯著加大。

　　規模方面，截至2026年6月30日，宋都服務在管總建築面積為850萬平方米，與上年同期基本持平；總合約建築面積為940萬平方米，規模增長几乎停滯。

　　業務結構上，宋都服務對關聯方的依賴問題仍是市場關注焦點。截至2026年6月30日，集團在管總建築面積為850萬平方米，總合約建築面積為940萬平方米，在管項目共48個，其中包括7個獨立第三方物業開發商外拓項目。

　　在2026年中期業績公告中，宋都服務未單獨披露物業管理服務收入中來自關聯方與第三方的具體佔比。據此前披露，2025年上半年公司物業管理服務收入中約84%來自宋都股份獨立開發或合作開發的項目，來自獨立第三方的收入僅佔16%；在管面積中關聯方項目佔比高達80.1%。雖然2026年上半年關聯方收入佔比數據尚未公開，但從在管項目構成來看，48個在管項目中僅7個為第三方外拓項目，關聯方項目仍佔據絕對主導地位。關聯方依賴程度較高，使得公司在行業調整期面臨更大的收入波動風險。

　　從行業視角看，宋都服務的境遇並非個案。中指研究院數據顯示，2025年物業服務行業僅發生收併購18宗，披露交易總金額僅20.33億元，較行業高峯期大幅縮減；克而瑞統計亦顯示，2025年上市物企僅披露併購交易23筆，總交易金額36.9億元，交易數量與金額均維持低位，行業收併購邏輯已從「規模併購」轉向「資源互補」。

　　同策研究院聯席院長宋紅衛認為，「宋都服務近年來確實在嘗試降低對地產母公司關聯業務的依賴，業務重心逐步向社區增值服務等業主端需求傾斜。」

　　事實上，從2026年上半年數據看，宋都服務社區增值服務收入不足千萬元，雖按年有所增長，對整體營業收入的拉動仍然有限；在管面積停滯、第三方外拓項目僅7個，規模增長缺乏支點。

　　市場分析認為，在關聯方交付項目減少、外拓能力尚未成型的現實約束下，一家小型物企的務實選擇。從「買樓抄底」到「理性拓展」，是擴張空間收窄後的被動收縮。

　　對於一家在管面積不足千萬平方米、收入高度依賴關聯方的小型物企而言，終止一筆關聯方物業收購或許只是一次戰術層面的調整。最重要的是，在關聯方交付項目減少的趨勢下，真正建立起第三方外拓能力，並修復盈利能力，纔是宋都服務需要長期面對的考題。