文｜酒管財經

去年年初傳出被20億掛售的北京華爾道夫，如今一年時間過去了還沒賣掉。

近日，據中國財富網消息，中糧集團旗下中糧英屬維爾京群島玖柒有限公司，擬轉讓北京華爾道夫酒店100%股權。

這已不是北京華爾道夫第一次被傳尋求出手。早在此前該項目就已經傳出掛售信息，市場期待的接盤方卻遲遲沒有現身，交易一直懸而未決。

作為華爾道夫在國內北方城市的首家落地項目，北京華爾道夫坐擁王府井金寶街的黃金地段，手裏攥着北京稀缺可商用的四合院物業，硬件、區位、品牌全部拉滿。

論地段，全國能壓過它的酒店，屈指可數。

地段足夠稀缺，產品具備足夠辨識度，可為什麼就是很難找到合適買家？

放眼整個國內高星酒店大宗市場，類似的故事正在不斷上演。

一大批曾經代表城市門面的高星酒店，營業狀態完好，卻困在轉讓、拍賣、流拍的循環之中。

01 誰來接盤北京華爾道夫？

去年年初，據北京產權交易所披露，中糧大悅城旗下COFCO掛牌轉讓台灣飯店有限公司100%股權，而台灣飯店有限公司正是北京華爾道夫酒店的業主主體，市場傳聞標價高達20億元人民幣。

一時間，這則消息在酒店圈激起不小的波瀾。

然而，一年多時間已過，這筆交易始終沒有後文。

無論是官方公示平台，還是市場動態，均未見「成交」二字。

當時在北京產權交易所披露的轉讓預披露公告，也早已到期下架。

單看紙面條件，北京華爾道夫的底子不薄。

北京華爾道夫酒店坐落在北京市中心的核心區域，與繁華的王府井商業街相鄰，僅隔兩個街區便是宏偉的紫禁城，在市場上幾乎沒有替代品。  

可就是這樣一套看上去近乎完美的資產，被傳多次掛牌出售，交易卻始終沒有向前推進。

公開信息顯示，北京華爾道夫2024年營業收入約1.6億元，淨利潤只有391.96萬元。

雖然淨利潤不能直接等同於酒店現金流，但這樣的經營表現似乎很難支撐買方期待的價位。

另外，市場的心態也變了。

早些年，地產、資本願意為城市核心奢華酒店的「地標光環」買單，看重資產的賬面估值，看重名片效應。

如今，大家不再迷信地段光環，先算現金流、算回本周期，算每年要持續投入的維護成本。哪怕是北京二環的稀缺物業，也不能跳過真實經營表現這一關。

這就造成一個很擰巴的局面。

賣方清楚資產的歷史價值，不願意過度折價甩賣；買方站在當下的行業周期，看見持續的運營壓力，不願意支付過高的溢價。

兩邊預期很難對齊，於是就出現了掛牌一年多卻遲遲沒有成交的局面。

北京華爾道夫的困境，其實已經照見一大批高星酒店共同的痛點。再好的城市地標，到了資產交易市場，終究要回歸經營本身。

02 賣不動的高星酒店更多了

把視線從北京放到全國，你會發現和北京華爾道夫處境相似的高星酒店，一抓一大把。

過去曾經號稱全球最大豪華酒店業主的富力，巔峯時期手握93家酒店資產，經過幾年持續處置，如今體量已經大幅縮水，但依舊有不少高星酒店懸在貨架上等待處置。

一部分項目拍賣之後順利找到買家，還有大量標的，上架之後無人報名，流拍之後下調價格，再次上架，循環往復。

太原富力萬達文華多次流拍，南寧富力萬達嘉華掛上法拍，還有不少分佈在二三線城市的萬達文華、萬達嘉華，處置進度停滯不前。

太原富力萬達文華酒店 圖源：小紅書

不是沒有買家來看，只是願意匹配價格、願意全盤承接債務的人太少。

被稱為華中第一高樓的武漢綠地中心項目內規劃建設的麗思卡爾頓酒店物業，一拍流拍後，京東資產交易平台近日已掛出二拍公告，起拍價降至8.6994億元，較一拍再降約1億元，降幅約10%，相當於評估價的8.1折。

圖源：京東資產交易平台

錦州喜來登酒店評估價值在5億元以上，拍賣全程沒有參與競拍的主體；

台州皇冠假日酒店掛牌拍賣之後出現流拍；

國內其他多個城市的老牌地標酒店，不斷下調起拍價格，也很難找到合適的收購方。

部分酒店資產甚至經過二十輪以上的降價，標的價格從四億多元逐步下調至一億多元，依舊沒有競買人參與競拍。

市場並不是缺少可用資金，根據仲量聯行整理的數據，2026年上半年國內酒店投資交易總額超過99億元，交易規模按年上漲155.4%。

同樣在這半年時間，國內有441個價值千萬級別的酒店資產登上法拍平台，最終完成交易的只有20個，整體成交率僅為4.5%。

圖源：阿里資產·司法

市場依舊有充足資金，只是投資者的選擇方向已經發生變化。當前願意收購高端酒店資產的買家，可以劃分成幾類群體。

第一類是保險資金與各類機構資金，這類主體只選擇一線城市核心地段，現金收入穩定，債務關係簡單的資產，購入資產用來長期收取租金收益。

第二類是地方國有資本，這類主體大多在司法拍賣場景參與收購，接手當地標誌性酒店項目，維持城市配套功能，避免項目停工。

剩下小部分為民營資本，這類資本專門尋找折價幅度很大的標的，收購完成後對酒店進行改造，更換運營品牌，依靠資產價值修復獲取收益差額。

不過，這類買家設定的篩選條件十分嚴格。

標的需要位於一線城市核心地段，債務情況清晰，品牌運營協議穩定，日常經營現金收入良好，不存在大額待支付翻新費用。

北京華爾道夫圖源：小紅書

只要其中一項條件無法滿足，就算酒店擁有很高知名度，也會被買家直接排除。

4.5%的法拍成交率，可以直觀反映當下的市場情況，大部分進入拍賣流程的酒店資產，都達不到資本方的收購要求。

不少酒店資產折價過半，依舊找不到收購方。

這說明一個事實：高星酒店資產不是沒人要，而是價格還沒有低到買方願意承擔長期運營風險的位置。

03 高星酒店走下神壇

即便坐擁黃金區位、頂着外資品牌光環，高星酒店在拍賣市場中折價出售仍成為常態。

這場席捲全國的高星酒店拍賣潮，本質是中國高星酒店「黃金時代」的落幕，行業正經歷的深度調整和洗牌。

過去依託地產擴張邏輯發展的高星酒店，如今受限於市場供過於求、人力與運營成本高企、客群迭代，Z世代偏好個性化酒店，傳統高星客群流失等多重因素，正從曾經的稀缺資產逐步淪為傳統業主手中的「燙手山芋」。

圖源：網易文創

這一輪高星酒店拋售潮，不會很快結束。未來幾年，國內大量高星酒店，都會迎來命運的分岔路口。

一部分優質核心物業，會完成換手。

資金會持續篩選，一線城市核心地段、產權清晰、現金流穩健的酒店，依然會被險資、產業資本、高淨值買家收購。

但更多的高星酒店，大概率會陷入漫長的掛牌周期。

酒店行業從來不缺資金進入，但真正困難的是酒店建成並運營多年後，投資人如何把沉澱在物業裏的資金提取出來。

北京華爾道夫客房圖源：小紅書

酒店資產傳統上只有幾種退出方式：出售物業、轉讓項目公司股權、抵押貸款，或者繼續經營等待現金流回收。

市場不再無條件認可品牌帶來的溢價，品牌僅僅是酒店運營的外殼，資產本身的基礎價值，還是要回到現金流、產權歸屬、地理位置、改造成本這些硬性指標上面。

長期虧損、依賴短期補貼、產權存在瑕疵，或者即將面臨大規模改造投入的酒店，大概率很難找到買家。

酒店指點網統計過，2026年上半年酒店轉讓的掛牌數量，比上一年同期增長了223%，平均每一天掛牌轉讓的酒店就超過230家，折算下來大約每6分鐘，就有一家酒店在尋找買家。

不過單條轉讓信息能夠獲得的瀏覽量，已經從2023年大約1000次左右，下降到了今年的400次左右。

掛牌轉讓的酒店數量很多，願意接手的人卻很少，這基本上就是當前最真實的市場狀態。

無論承認與否，高星酒店已然站在了命運的十字路口。