金吾財訊 | 華創證券發布研報指，中國金茂（00817）開發業務毛利率暫承壓，債務結構進一步優化。2026年上半年公司實現營業收入214.18億元（人民幣，下同），按年減少15%；歸母淨利潤8.79億元，按年減少19.35%。營業收入下降主要系物業開發收入較上年同期減少所致；整體毛利率11.62%，按年下降4.54個百分點。分業務看，開發業務收入168.03億元，按年下降16%，毛利率7%，較2025年上半年下降5個百分點；物業租賃業務營收8.53億元，按年上升5%，毛利率80%，上升1個百分點；酒店經營和物業服務業務分別佔總營收的3%/9%，毛利率分別為33%/18%，較去年同期分別下降1個百分點、5個百分點。上半年對持作出售物業計提資產減值損失0.47億元。銷售方面，2026年上半年實現全口徑銷售金額575億元，按年逆勢增長8%，行業排名第7位，住宅平均簽約單價較2025年提升4%至2.8萬元/平米。一二線城市銷售金額佔比96%，其中TOP10城佔比83%，較2025年底提升7個百分點。投資方面，2026年至今獲取15個優質項目，總土地款260億元，計容建面82萬平方米，底價獲取土地11宗，平均溢價率5.64%，100%位於一二線城市。整體未售貨值2540億元，一二線城市佔比89%，TOP10城市佔比61%。債務方面，上半年利息支出28.9億元，按年減少11%，其中資本化利息支出18.83億元，按年減少8%，孖展成本10.08億元，按年減少17%。截至上半年，計息銀行貸款和其他借款1227.58億元，較2025年期末減少5%。境內外新增孖展平均成本2.87%，新項目開發貸成本2.29%，孖展成本創新低。研報指出，公司金茂府產品線已建立良好品牌口碑，2024年下半年以來拿地邊際改善，在「好房子」時代有望憑藉產品力突圍，毛利率逐漸修復。考慮到2025年以來公司拿地利潤穩定、去化率較高，上調2026-2028年EPS預測至0.08、0.10、0.11元，基於剩餘收益模型，給予2026年目標價1.7港元，對應2026年18倍PE，維持「推薦」評級。風險提示：房地產市場超預期下行，拿地兌現度不及預期。